الاستثمار والتمويل والرهن العقارى. كتاب من تأليف الدكتور/ فريد راغب النجار – استشاري مستقل فى ادارة الاعمال. – عمل كبير مستشارى البنك الدولى وجامعة الدول العربية. وقام بالتدرييس في جامعات امريكا ودول الخليج العربى والجامعات المصرية. وبتدريب مليون مدير فى الادارة العليا والادارات التنفيذية بالشركات والحكومة. كذلك قام بالاشراف العلمي علي درجات الدكتوراه والماجيستير بالجامعات المصرية والاجنبية والعربية.
شارك فى مراجعة خطط التخطيط الاستراتيجي والجودة للجامعات الامريكية بالقاهرة وجامعة حلوان و جامعة الزقازيق وجامعة دمنهور. – اول من قام بتاليف مراجع علمية فى الاستشرافيه. والتخطيط الاستراتيجي والتسويق الاحضر والادراة الحكومية والاقتصاد الرقمي والادارة المالية والاستثمار وادارة المستشفيات وشركات الادوية والتنمية المسـتدامة وله مؤلفات اخرى. – يقوم الان بالتدريس بكلية تجارة بنها التي عمل بها رئيسا لقسم ادارة الاعمال ووكيلا للكلية للبحوث والدراسات العليا منذ عام 1981م .
الناشر : الدار الجامعية للنشر والتوزيع
يتعامل هذا الكتاب مع قضايا التنمية العقارية والعمرانية من خلال منظومة متكاملة تضم جميع المحاور الهندسية والعمرانية والقانونية والمالية والاستثمارية فى إطار واحد. فأى خلل فى أى جانب من جوانب المنظومة سوف يؤثر على بقية المنظومة. ويظهر ذلك الآن فى تزايد أزمات الرهن العقارى فى الاقتصاد الأمريكى الذى أدى إلى تداخل التمويل المصرفى مع التمويل العقارى وتقلبات أسعار الفائدة إلى عدم قدرة العملاء على السداد ومن ثم سيطرة المقرضين على العقار وإعادة عرضه مرات أخرى بأسعار فائدة أعلى. إن الركود الاقتصادى الأمريكى الآن أصبح سبباً ونتيجة لأزمة الرهونات العقارية- هذا بجانب أزمات أسعار البترول والاتجاه نحو الاستثمار فى الطاقة العضوية، وأزمة إعصار جوستاف فى نيواورلياتر، وارتفاع أسعار الغذاء، وضياع العديد من الاستثمارات المالية فى حرب العراق وحرب أفغانستان، وتكررت أزمة الرهن العقارى فى بريطانيا وألمانيا واليابان أيضاً.
وتسعى الحكومة الأمريكية الآن إلى تدويل أزمة الرهن العقارى الأمريكية، ومحاولة تحويلها فى قطاعات الاستثمار العقارى فى مصر ودول الخليج العربية وخاصة فى دبى ومصر وأبو ظبى وقطر والبحرين والكويت.
ويتناول الكتاب ..
ويتناول هذا الكتاب أربع أقسام – كل قسم يضم عدداً من الفصول. ففى القسم الأول : الاقتصاد العقارى يناقش محددات المنظومة العقارية من حيث طبيعة الاقتصاد العقارى- والاقتصاد العقارى العربى والاقتصاد العقارى المصرى. ويناقش القسم الثانى تحليلات للاستثمارات العقارية من حيث قواعد الاستثمار العقارى وإدارة مخاطره والصناعات المغذية للعقارات مثال صناعة الحديد والصلب وصناعة الأسمنت ثم طرح ضرورة إعداد سيناريو لشكل المنظومة العقارية فى المستقبل عام 2050 مثلاً – وهذا ما نطلق عليه التخطيط الاستراتيجى العقارى. أما القسم الثالث فيستعرض التمويل العقارى من حيث أساليب التمويل العقارى، والرهن العقارى وإدارة شركات التمويل العقارى ومعالجات أزمات التمويل العقارى. أما القسم الرابع فيقدم دعوة لإعادة الهندسة العقارية وهى تضم التخطيط العمرانى والقضاء على العشوائيات ومخاطر تمليك الأجانب للعقارات.
وينتهى الكتاب بتقديم ملخص قانون الضرائب العقارية وجداول استهلاك القروض العقارية، وبعض المصطلحات المتداولة فى مجال الإدارة العقارية والتمويل والاستثمار العقارى.
من يقرأ هذا الكتاب ؟
قيــــادات التنمية العقارية والتخطيط العمرانى.
قيـــادات وزارات الإسكان والتعمير والمجتمعات العمرانية الجديدة.
قيــادات شركات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعى والطرق والكبارى والنقل بالوسائط المتعددة.
قيادات وزارة الاستثمار والهيئة العامة للتمويل العقارى وشركة إعادة التمويل العقارى وشركات التمويل العقارى، والبنوك التجارية العاملة فى إدارة القروض العقارية، وشركات التأمين وإعادة التأمين.
المقاولون وشركات ا لتسويق العقارى وأجهزة المدن الجديدة وشركات الإدارة العقارية.
المهندسون فى مجالات ميكانيكا التربة والهندسة المدنية والمعمارية والصحية والكهربائية والاتصالية ومديرو المشاريع Project Managers .
أساتذة وطلاب وباحثين كليات الهندسة والتخطيط العمرانى والفنون الجميلة والفنون التطبيقية وكليات التجارة والاقتصاد والآداب- أقسام الجغرافيا- وكليات الآثار والتنمية الإنسانية والبشرية وأجهزة شئون البيئة.
المخططون والمنظرون والاقتصاديون والسياسيون.
نظرة على المحتوى
القسم الأول : الاقتصاد العقارى
يتناول علم الاقتصاد عوامل الإنتاج من الأرض- العمل- رأس المال والتنظيم. ويضاف إلى ذلك التكنولوجيا والعلوم. واهتم الاقتصاد الكلى بقضايا السياسة الضريبية Fiscal Policy من حيث إيرادات ونفقات الدولة، والسياسة النقدية Monetary Policy من حيث الطلب على والعرض من النقود وأسعار الفائدة. وتستطيع أى دولة أن تحقق التوازن الاقتصادى باستخدام أدوات السياسة النقدية وآليات السياسة الضرائبية ونفقات الدولة.
GNP = C + I + G
أى أن الإنتاج المحلى الإجمالى = الاستهلاك الكلى + الاستثمار الكلى + نفقات الحكومة
ومع قبول رأس المال الأجنبى المباشر ورأس المال الأجنبى غير المباشر (فى البورصات)- استطاعت بعض الدول دفع عجلة التنمية وعلاج التضخم والبطالة. ولقد أدت العولمة إلى تداخل الاقتصادات وتشابك القطاعات الاقتصادية عن طريق الشركات متعددة الجنسية.
ويعتبر الاقتصاد العقارى المحرك الاستراتيجى للتنمية بصفته يقود العديد من الصناعات والخدمات مثال صناعات الحديد والصلب والأسمنت والألومنيوم والطوب والسيراميك والأخشاب، ويوظف العديد من العمالة ويحل مشكلات المواطنين.
وكانت الحكومات فى الماضى تتحمل مسئولية إدارة الاقتصاد العقارى من حيث الطلب على والعرض من الوحدات السكنية. ولكن أدت الزيادة فى السكان إلى ضرورة مشاركة القطاع الخاص مع الحكومة فى إدارة الاقتصاد العقارى.
ويتناول هذا القسم الأول من الكتاب استعراض مفاهيم ونظريات ونماذج الاقتصاد العقارى عالمياً وعربياً ومحلياً، ومناقشة الفرص والتحديات والمخاطر التى تواجه الاقتصاد العقارى. مع ضرورة حماية الأرض، والاهتمام بالتنمية المستدامة للعقارات، والصيانة المانعة للأخطاء والمخاطر، والصيانة العلاجية للأخطاء العقارية.
ويقترح هذا القسم بعض النتائج التالية :
ضرورة تدريس الاقتصاد العقارى فى كليات الهندسة وكليات التجارة.
الاهتمام بدراسات الجدوى العقارية فى الشركات العقارية والبنوك العقارية.
أهمية إنشاء إدارات بالشركات العقارية والبنوك العقارية للاقتصاد العقارى، وإدارة الأرض Land Management .
وضع ضوابط للسجل العينى الإلكترونى لملكيات الأراضى.
مراقبة التمليك العقارى الخاص بالأجانب.
فالأرض تمثل 20% من مساحة العالم – وإذا كان من المتوقع أزمات فى الغذاء والطاقة والمياه مستقبلاً، فأنا أتوقع أيضاً أزمات عقارية خلال الخمسين سنة القادمة 2060.
والقسم مقسم الى الفصول والموضوعات التالية :
الأول : محددات المنظومة العقارية
الثـانى: الاقتصاديات العقارية
الثـالث: الاقتصاد العقارى العربى
الرابع : التنمية العقارية والعمرانية
القسم الثانى : الاستثمارات العقارية
أوضح المؤلف فى القسم الأول من هذا الكتاب موضوعات الاقتصاد العقارى من حيث القواعد العامة وظروف الاقتصاد العقارى العربى (الطلب والعرض والاستثمارات العقارية).
ويشمل الاستثمار العقارى حجم الأموال المملوكة والمقترضة فى الأنشطة العقارية خلال فترة ما- ولتكن سنة مثلاً. وتعتبر الاستثمارات العقارية المحرك الاستراتيجى للاقتصاد العقارى :
ويتوقف حجم الاستثمار العقارى على الدخل I = F (y).
ويرتبط الاستثمار العقارى على الادخار I = S
ويتوقف الاستثمار على سعر الفائدة I = F (interest rate)
ويمثل قطاع التشييد والبناء فى الموازنة العامة للدولة حجم الأموال المخصصة للاستثمار العقارى بجانب حجم الاستثمار العقارى بالقطاع الخاص. ولقد شاركت الشركات العربية والدولية الأخرى فى زيادة حجم الاستثمارات العقارية فى مصر خلال الفترة الأخيرة.
وتشمل الاستثمارات العقارية حجم الإنفاق على القصور والفيلات والوحدات السكنية الفاخرة والمتوسطة ولمحدودى الدخل، والمصايف والنجوع، والتجمعات السكنية Compounds والمدن ا لجديدة وغيرها.
ويناقش هذا القسم الاستثمار العقارى الدولى والعربى والمصرى من حيث حجم الاستثمار والعائد والمخاطر والاتجاهات نحو التنمية العقارية العمرانية. ويشمل الاقتصاد العقارى حجم الاستثمارات كالتالى :
ويتدرج تحت هذا القسم الفصول والموضوعات التالية :
الخامس: قواعد الاستثمار العقارى
السادس: إدارة المخاطر العقارية
الســابع : الصناعات المغذية للعقارات
الثامن : التخطيط الاستراتيجى العقارى
القسم الثالث : التمويل العقارى
يتناول هذا القسم استعراض أساليب التمويل العقارى، وشركات وبنوك التمويل العقارى، ويتم التمويل العقارى عن طريق :
التمويل تقداً.
التمويل بالمشاركة – اتحادات الملاك.
النقابات المهنية.
البنوك التجارية.
التمويل عن طريق البنوك العقارية.
شركات التمويل لعقارى – الرهن العقارى المحلية والعربية.
ويعتمد التمويل العقارى على أسعار الفائدة وشروط الرهن العقارى والضمانات وعملية قياس التقييم الانتمائى للعميل والمخاطر المتوقعة وإدارة القرض والعلاقات بين المقترض والبائع والمشترى.
ويتناول هذا القسم مناقشة الرهونات العقارية، والتسويق العقارى بدون فوائد والتوريق الإسلامى. ويناقش هذا القسم أيضاً كيفية إدارة الشركات العقارية، وإدارة الأزمات العقارية المتوقعة من الرهن العقارى.
وقد تم تقسيم هذا القسم الى الفصول التالية :
التاسع : أساليب التمويل العقارى
العاشر: أزمات الرهن العقارى
الحادى عشـر: إدارة شركات التمويل العقارى
الثانى عشر : الأزمات العقارية المعاصرة
القسم الرابع : إعادة الهندسة العقارية
تعالج إعادة الهندسة الأزمات والمشكلات التى تواجه المنظومة العقارية. وتسبق إعادة الهندسة أيضاً عمليات لإعادة هيكلة المنظومة العقارية من منطلق الإصلاح والتطوير وإدارة التغيير.
وتشير القضايا المطروحة فى الأقسام الثلاث السابقة من الكتاب إلى ضرورة إعادة الهندسة العقارية من حيث :
بناء منظومة عقارية متكاملة لكل دولة عربية – تقوم على حماية وإدارة الأرض والاقتصاديات العقارية.
تصميم منظومة للاستثمار العقارى بعيداً عن المضاربات والمخاطر والأزمات العقارية.
الاهتمام بالتمويل العقارى بعيداً عن التضخم والرهن العقارى ذو الفوائد المركبة المتزايدة.
إعطاء الشركات والمكاتب العقارية والاستشارية المحلية الأولوية والدور الرائد فى إدارة المنظومة العقارية.
ويناقش هذا القسم التخطيط العمرانى والعشوائيات العقارية ومخاطر التمليك العقارى للأجانب.
وقد تم تقسيم القسم الى الفصول التالية :
الثالث عشر : التخطيط العمرانى
الرابع عشر : العشوائيات العقارية
الخامس عشـر : مخاطر تمليك الأجانب للعقارات
السادس عشـر : أزمات الرهن العقارى وإفلاس البنوك الأمريكية
الاستثمار والتمويل والرهن العقارى – الاستثمار والتمويل والرهن العقارى – الاستثمار والتمويل والرهن العقارى – الرهن العقاري,التمويل العقاري,رسوم الرهن العقاري,تمويل العقار,حكم التمويل برهن العقار,تمويل عقاري,التمويل العقاري المدعوم,تمويل العقار مقابل رهن العقار,للتمويل العقاري,تمويل,تمويل عقاري مقابل رهن العقار,رهن العقار مقابل تمويل عقاري,رهن العقار,العقاري,التمويل العقاري بنك سامبا,الرهن العقاري في المغرب,التمويل,التمويل العقاري حلول للمتقاعدين,تمويل العقار بنك,الرهن,القروض العقارية,تمويل العقار بنك سامبا,شركة تمويل عقاري,العقار,الرهن العقاري,الاستثمار في العقارات,التمويل العقاري,الاستثمار العقاري,الاستثمار في العقار,رسوم الرهن العقاري,التمويل العقارى الجديد,التمويل العقارى حرام ام حلال,الرهن,التمويل العقارى المدعوم,الاستثمار العقاري التجاري,التمويل العقارى البنك الاهلى,التمويل العقارى 2021,التمويل العقارى ببنك الاسكان و التعمير,التمويل العقارى فى مصر,صندوق الاسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى,طرق الاستثمار العقاري,سوق الاستثمار العقاري,الاستثمار العقاري 2021