الاملاك العقارية – إدارة الأملاك – تقييم عقاري – تثمين عقاري. تأليف الدكتورين – الدكتور/ أحمد بن عبد الكريم المحيميد. استاذ الاقتصاد بجامعة الملك سعود بالرياض.
والدكتور/ مصطفى محمود ابو بكر ، دكتوراه فى ادارة الاعمال – التخطيط الاستراتيجي ، وعضو هيئة التدريس قسم ادارة الاعمال – جامعة المنوفية ، وخبير تدريب فى مجالات التسويق والبيع والمهارات الادارية ، ومستشار التنظيم والموارد البشرية لعديد من شركات مصر والدول العربية ، وخبير التنظيم الادارى فى البنك الدولى ، ورئيس وحدة تقييم وتطوير الاداء الجامعي بالكلية ، ومدير مكتب “ليدر” للاستشارات ، ومعار بجامعة القصيم (2005)
الناشر : الدار الجامعية للنشر والتوزيع
يمر عالمنا المعاصر بتحولات اقتصادية وسياسية واجتماعية هائلة، وتتشكل ملامح نظام عالمي جديد له من الخصائص التي يجب علينا أن نتعامل معها بكفاءة ومن خلال أدوات متطورة، كذلك تتسارع التغيرات الهيكلية بالسوق المحلية والإقليمية والعالمية بمعدلات غير مسبوقة، وعلينا، ليس فقط مجرد التكيف معها، وإنما علينا أن نصمم الإستراتيجيات ونضع الخطط والأنظمة والقواعد والسياسات الملائمة والإجراءات التنفيذية المناسبة لتحقيق أهدافنا التنموية.
إن رصد المتغيرات المتسارعة، وتحليلها، وتقييم آثارها هو مسئولية ملحة ليس فقط من خلال القيادات العليا ولكن بواسطة ومن خلال كافة مسئولى المؤسسات والمنظمات لكى تفهم الدلالات وتقيم نقاط القوة والضعف، وتحدد القيود والتحديات والتهديدات وتستعد لها، وتكتشف وتنمى الفرص وتضع الخطط والبرامج وتتخذ القرارات وتوجه الاهتمام والجهود ويعد القطاع العقاري أحد المجالات الأكثر تأثراً بتلك التحولات الاقتصادية والسياسية والاجتماعية وذلك بسبب مكونات وخصائص القطاع العقاري ومستوى حساسيته لتلك التحولات من جانب، ولتعدد وتنوع مجالات ارتباط هذا القطاع لاستثمارها.
الاستثمارات العقارية ثروة قومية
وتعد الاستثمارات العقارية ثروة قومية يصعب تعويضها بسهولة مما يتطلب ضرورة ضمان جودتها والمحافظة عليها بصيانتها وإصلاحها وحسن إدارتها. وتمثل الأصول العقارية استثماراً طويلاً ومتوسطاً قصير الأجل في نفس الوقت إذا ما أحسنت إداراتها حيث يتم رفع قيمتها من جانب وتحقيق إيرادات عاجلة وآجلة من جانب آخر من خلال جودة قرارات التأجير أو البيع مع اقتران ذلك بجودة خدمات مرافق العقار والمحافظة على مستواه الهندسي والجمالي.
ويعد هذا هو خلاصة مضون الكتاب. الذى ناقش هذة الامور بكافة جوانبها من خلال. ثلاثة عشر فصلاً.
الفصل الأول : العوامل المؤثرة فى النشاط والسوق العقارى
يتشكل واقع النشاط والسوق العقاري وتتحدد خصائصه من خلال تفاعل مجموعة من الاعتبارات أو العوامل المنشئة لهذا النشاط والسوق والمحددة لخصائصه ولاتجاهاته المستقبلية.
وتحتاج عملية إنجاز العقارات إلى عدد من العوامل المتداخلة والمترابطة التي من شأنها أن يؤدى كل منها دورا هاما، فغياب أي عامل من هذه العوامل من شأنه أن يعيق مسار عمليات الإنجاز في النشاط والسوق العقاري، غير أنه يمكن تصنيف هذه العوامل إلى عوامل أساسية لإنجاز العقارات و التي لا يمكن الاستغناء عنها، وعوامل مكملة لإنجاز العقارات حيث يكون الإنفاق على العوامل الأساسية قليلاً أو غير ذات جدوى دون اكتمال وكفاءة تلك العوامل المكملة.
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : الاعتبارات المحددة للسوق العقارى
ثانياً : النشاط العقارى وعملية التنمية
الفصل الثانى : المنتج والسوق العقارى
شهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية ازدهارا خلال السنوات الأخيرة، وأصبح احد القوى الأساسية المحركة للنمو، إلا إن هذا الازدهار صاحبة العديد من العقبات والظواهر من أهمها ارتفاع أسعار مواد ومدخلات البناء وتزايد الإقبال على شراء العقارات وارتفاع أسعار الأراضي.
ويكتسب القطاع العقاري أهمية كبيرة في الاقتصاد السعودي حيث يعكس أي تطور به تطوراً ملحوظا في الجوانب الاقتصادية والاجتماعية بالمملكة فضلا عن قدرة هذا القطاع علي استقطاب قدراً كبيراً من المدخرات والاستثمارات ويتم فيه تداول صفقات سنوية بمبالغ طائلة ومن ثم يمكن توفير الآلاف من فرص العمل والمئات من الفرص الاستثمارية أمام المستثمر المحلى والمستثمر الأجنبي مع النمو في هذا القطاع.
مهام القطاع العقارى.
ومن المهام الرئيسية للقطاع العقاري هو تلبية الاحتياجات الأساسية للمواطنين والتي تتمثل في المسكن الملائم ويعتبر هذا القطاع احد مرتكزات البنية الأساسية والمرافق التي تمثل إحدى العوامل الجاذبة للاستثمار المحلى والأجنبى، وينقسم القطاع العقاري إلى قطاعين فرعيين: قطاع التشييد والبناء الذي يختص بإنتاج المباني والإنشاءات المختلفة وقطاع الأنشطة العقارية الذي يشمل الملكية العقارية وخدمات الأعمال.
ويرتبط القطاع العقاري بالاقتصاد الأساسي للدول ارتباطا وثيقا له تأثير قوى في سعر الفائدة من حيث ارتفاعها وانخفاضها، ولذلك تعتبر معظم دول العالم أن الاستثمار في القطاع العقاري من أهم القواعد الاقتصادية حيث يمثل عادة ما يقرب من 25% تقريباً من إجمالي الناتج المحلي، وهذا ما يفسر قوة اهتمام كافة الشعوب والحكومات بالقطاع العقاري بصرف النظر عن سياستها وأنظمتها الاقتصادية والسياسات نظراً لأن قطاع العقارات يعتبر محركاً هاماً للنمو الاقتصادي ولارتباطه بما لا يقل عن 100 من الصناعات والأنشطة والمهن بشكل مباشر أو غير مباشر تشمل مجالات الأسمنت والحديد والرخام والسيراميك والأخشاب والأدوات الصحية والأجهزة الكهربائية ،إلى جانب أهمية ودور النشاط العقاري في تخطيط وتنفيذ أية إستراتيجية اجتماعية لمواجهة الفقر وذلك بتوفير فرص العمل الحقيقية والمتنوعة سواء في النشاط العقاري ذاته أو الصناعات الأخرى المكملة له.
القطاع العقار في المملكة العربية السعودية
ويمثل قطاع العقار في المملكة العربية السعودية ثاني أكبر القطاعات بعد قطاع النفط والغاز من حيث حجم المساهمة في الناتج المحلي الإجمالي، حيث يمثل قطاع النفط والغاز 50% من الناتج المحلي الإجمالي، وتمثل القطاعات الأخرى مع تجارة الجملة والتجزئة والصناعات التحويلية ما يقرب من 35% من الناتج المحلي الإجمالي، وبينما يمثل القطاع العقاري النسبة المتبقية من الناتج المحلي الإجمالي.
ويحتل القطاع العقاري المرتبة الرابعة من قيمة الاستثمارات الأجنبية بالمملكة، حيث تبلغ قيمة الاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري بالمملكة العربية السعودية ما يقرب من 21 مليار ريال سعودي في حين بلغت قيمة الاستثمار الأجنبي في الكهرباء والغاز 15.5 مليار ريال سعودي،ويبلغ 25 مليار ريال في قطاع التعدين واستخراج البترول والغاز ونفس القيمة لصناعة تكرير النفط ومنتجاته.
وتؤكد سياسات القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية حرص المملكة على إزالة العوائق التي تعترض النشاط العقاري لتفعيل سوق العقار وتحسين كفاءته وفعاليته، مع وضع آلية للدعم الحكومي لخدمة فئات الدخل المحدود التي لا تستطيع الحصول على المسكن اعتماداً على دخلها. وتحفز المملكة القطاع الخاص المنظم والمتمثل في المستثمرين العقاريين على إنتاج المساكن وخاصة التي تناسب احتياجات وقدرات الأسر ذات الدخل المحدود، كما تعمل المملكة أيضا على تطوير مواد بناء وبدائل محلية لخفض كلفة إنشاء الوحدات السكنية والاستفادة من تقنيات وأساليب البناء الحديثة، وتطويرها لتتناسب مع البيئة المحلية.
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : مفهوم وخصائص المنتج والسوق العقارى
ثانياً : السوق والمنافسة العقارية
الفصل الثالث : سوق العقار فى المملكة
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : واقع ومستقبل السوق العقارى فى المملكة
ثانياً : تركيبة السوق العقارى بالمملكة
ثالثاً : هيكل السوق العقارى
الفصل الرابع : مفهوم وأهمية التقييم والتثمين العقارى
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : معلومات أساسية عن التقييم والتثمين العقارى
ثانياً : ممارسة عملية التقييم والتثمين
ثالثاً : المعاينة العقارية
الفصل الخامس : العوامل المؤثرة على قيمة العقارات
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : الاعتبارات العامة المؤثرة على قيمة العقارات
ثانياً : أسس ومبادئ تحديد قيمة العقار
ثالثاً : منهج التقييم والتثمين ومتطلبات حماية قيمة العقار
الفصل السادس : طرق التقييم العقارى
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : طرق وأسس التقييم العقارى.
ثانياً : الاطارات العامة لعملية التقييم.
الفصل السابع : التمويل العقارى
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : مفهوم وأهمية التمويل العقارى
ثانياً : بنوك وأنظمة التمويل العقارى
ثالثاً : مصادر التمويل العقارى
رابعاً : مجالات ومصادر التمويل العقارى فى المملكة
خامساً : بيئة وأسواق التمويل والعقارى
الفصل الثامن : الرهن العقارى
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : مكونات وآليات سوق الرهن العقارى
ثانياً : شركات ومخاطر سوق الرهن العقارى
الفصل التاسع : التقييم العقارى
يتعامل المقيم العقاري أو خبير التقييم العقاري مع جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين – و المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذي يفترض أن تكون مهمته الأساسية هي التقييم فقط دون أي مهمة أخرى.
ويقدم خبير التقييم العقاري عمله في تقرير تقييم من خلال إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية، الحالة الاقتصادية. وهذا يتطلب أن يكون خبير التقييم العقاري قادراً على فهم النصوص والتعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك وأن يكون ملماً بعلوم البناء و التشييد وحساب تكاليف البناء و مصاريف الصيانة وإدارة الأملاك وتقدير ما تغله الأملاك من عائد وإجمالاً خبير التقييم العقاري يجب أن يكون لديه قدر مناسب من المعرفة بعلوم الهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية والتمويل.
ومن الضروري أن يقوم خبراء التقييم العقاري بتأدية عملهم و تقديم أرائهم واستنتاجاتهم إلى عملائهم بموضوعية وبصورة وبطريقة مفيدة ومن هنا تتأكد أهمية دور خبير التقييم العقاري التي تضع مسئولية أخلاقية على كل من يمارسها. وأهمها الالتزام بأخلاق المهنة واحترامها والحياد والموضوعية والرأي المستقل والسلوك الأخلاقي إضافة إلى تلك الكفاءة والتي تضع مسئولية على خبير التقييم.
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : أساسيات ممارسة مهنة التقييم العقارى
ثانياً : مهنة خبير التقييم والتثمين العقارى
الفصل العاشر : نشاط التسويق وإدارة الأملاك
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : البيئة والمعلومات التسويقية وإدارة الأملاك
ثانياً : بحوث التسويق والقرارات التسويقية فى إدارة الأملاك
علاقة التسويق بالأنشطة الأخرى فى إدارة الأملاك العقارية
كيف تحلل مركزك التنافسى
التحليل الرباعى
الفصل الحادى عشر : الإمداد اللوجيستى
وتوفير الاحتياجات فى إدارة الأملاك
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
أولاً : مبررات الاهتمام بالخدمات اللوجستية فى إدارة الأملاك
ثانياً : الدور الاستراتيجى للأنشطة اللوجستية ووظيفة الاحتياجات
النماذج المستخدمة فى تخطيط الأنشطة اللوجستية وتقدير الاحتياجات
النماذج الرئيسية لعملية التخطيط للأنشطة اللوجستية وإدارة وظيفة الاحتياجات
الاختصاصات التنظيمية لإدارة المخازن
ثالثاً : الإجراءات التنفيذية لأعمال التخزين
رابعاً : النماذج والسجلات الأساسية فى أعمال المخازن
متابعة وتقويم أعمال المستودعات والمخازن
الفصل الثانى عشر : العناصر والاصطلاحات الفنية
الأساسية للتطبيق العلمى للتقييم والتثمين العقارى
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
حساب رأس مال الدخل للعقار
طريقة الدخل
الفصل الثالث عشر : تجارب دولية
ويتناول هذا الفصل الموضوعات التالية :
تجارب الدول لتنشيط سوق العقار
تجارب الدول فى حل أزمة السكن
نظام الأملاك العقارية,برنامج ادارة الاملاك العقارية,املاك عقارية,قانون الأملاك العقارية الجماعية,الأملاك العقارية للسعيد بوتفليقة,نظام الوساطه العقارية و ادارة املاك,علامات العقارية,أملاك عقارية,ادارة الاملاك,المحافظة العقارية,الرسم العقاري,صندوق التنمية العقارية,انفينيتي العقارية,برنامج الاملاك,العقار,نظام العقار,برنامج إدارة الاملاك,شركات عقارية بالرياض,اﻻستثمار العقاري,برنامج العقارات,إدارة املاك,صيانة العقارات,العقار في تركيا